ข้อผิดพลาด #1. เสนอราคาขายผิด

การตั้งราคาเสนอขายที่ถูกต้องเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด ที่ทำให้ “ขายบ้านได้เร็ว"

เมื่อใดที่ราคาฝากขายสูงกว่าตลาด 5%, "ราคา" อย่างเดียวก็กีดกัน "ผู้ซื้อตัวจริง" แล้ว เพราะว่าบ้านที่ตั้งเกินราคาทำให้ผู้ซื้อตัวจริง คิดว่าพวกเขาไม่มีกำลังพอที่จะซื้อ

ผู้ซื้อที่จะดูบ้านที่เกินราคาได้ คือ "คนที่รู้ว่าตัวเขาเอง มีกำลังซื้อพอที่ซื้อบ้านที่ไหนก็ได้"

ต้องไม่ลืมว่า “ตลาดเป็นตัวกำหนดราคาขาย”

ข้อผิดพลาด # 2 สภาพที่เป็น

ผู้ซื้อไม่ค่อยจะพิจารณาบ้านที่จำเป็นต้องซ่อมแซม ปรับปรุงมากๆ  ตรงกันข้าม บ้านสภาพดีจะขายได้ราคาดีกว่า

สิ่งที่ผู้ซื้อจำนวนมากต้องการคือ บ้านที่มีสภาพเชื้อเชิญให้เข้าอยู่ บ้านที่เหมือนบ้านตัวอย่าง

บ้านที่ผู้ซื้อตั้งใจจะซื้อและซ่อมแซมเอง มักจะถูกหักค่าซ่อมแซม ออกจากราคาที่เสนอซื้อโดยอัตโนมัติ

ถึงแม้ว่าผู้ขายอยากประหยัดโดยไม่ซ่อมแซมก่อน แต่แนวโน้มคือ จะทำให้การขายบ้านของเขาช้าลง

ข้อผิดพลาด #3. บ้านไม่ดึงดูดใจ

ความประทับใจแรกพบเป็นเรื่องสำคัญ  - บ้านของผู้ขายมีโอกาสครั้งเดียวที่จะสร้างความประทับใจ

ผู้ซื้อตกหลุมรัก / (หรือไม่)ตั้งแต่ "เหลือบมอง"

การทำให้บ้านดูดีตั้งแต่ ถนน สวน ต้นไม้ ประตู รั้ว หน้าต่าง หรือแม้แต่ตู้จดหมาย เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ

ใส่ไม้กระถางด้านหน้า ไฟประตู หรืออะไรก็ตามที่จะเสริมบ้านของท่าน เหมือนพูดว่า “ซื้อฉันเถอะ”

ข้อผิดพลาด #4. ไม่ได้ทำให้บ้าน “ลงตัวที่จะขาย”

การตกแต่งที่สว่าง สะอาดคือสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการ การลงทุนที่ดีที่สุดคือ การทาสีที่สดชื่น กลางๆ ดีที่สุด นอกจากสีแล้ว, พื้นใหม่ จะทำให้แตกต่างมาก

กำจัดขยะ ที่ไม่ควรเก็บในบ้าน

ทำความสะอาดบ้านตั้งแต่บนลงล่าง

กล้าที่จะทำบ้านให้ดีกว่าเมื่อตอนที่อยู่เอง

เน้น 3  ห้องสำคัญคือ ครัว ห้องนอนใหญ่ และห้องน้ำ

การลืมทำสิ่งเหล่านี้ อาจจะหมายถึงการลืมนึกถึงผู้ซื้อด้วย

ข้อผิดพลาด #5.  ปรับปรุงมากเกินไป

ขณะที่การซ่อมแซมปรับปรุงบ้านเป็นเรื่องสำคัญสำหรับการเตรียมบ้านพร้อมขาย แต่การซ่อมแซมส่วนหลักๆ มากไปอาจทำให้ผู้ขายมีต้นทุนมากกว่าที่จะได้คืนมาจากราคาที่ขายได้

การเปลี่ยนแบบ การเพิ่มเติมห้อง หรืออะไรก็ตามที่ทำให้บ้านมีมูลค่ามากกว่าเพื่อนบ้านเกิน 20% ของราคาเฉลี่ย ผู้ขายไม่สามารถคาดหวังได้เงินลงทุนทั้งหมดคืนได้

ข้อผิดพลาด # 6. ไม่ได้ใช้มืออาชีพ

การขาดคำแนะนำจากมืออาชีพ บางทีจะทำให้ผู้ขาย ขายไม่ได้ หรืออาจทำได้ แต่ผลของการวิจัยบอกว่า บ่อยครั้งที่ผู้ขายได้รับเงินน้อยกว่าการขายโดยตัวแทนมืออาชีพ

การขายบ้านเป็นการทำงานด้วยความพยายามของทีม ระหว่าง ผู้ขายและตัวแทนที่รับฝากขาย ผู้ขายจะพบว่าตัวแทนทำหลายสิ่งกว่าที่คนทั่วไปคิด ตั้งแต่การนำผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสมกับบ้านของผู้ขาย กระทั่งการพยายามทำให้ทุกสิ่งอยู่บนเส้นทางที่ควรจะเป็น จนกว่าจะส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้อได้

ข้อผิดพลาด #7. ไม่เปิดเผยข้อบกพร่องของบ้าน

ขอให้ผู้ขายแน่ใจว่า ได้เปิดเผยข้อบกพร่องหรือวัสดุอุปกรณ์กับผู้ซื้อมุ่งหวังครบถ้วน

เมื่อผู้ขายรู้ว่า ตรงไหนมีปัญหา ขอให้เปิดเผยให้ตัวแทนหรือผู้ซื้อได้รู้

ข้อผิดพลาด #8.  เล่นไม้แข็ง

เมื่อผู้ขายนำบ้านเข้าสู่ตลาด มันจะดึงดูดผู้สนใจซื้อที่ "กำลังตัดสินใจซื้อ" บ้านที่อยู่ในบริเวณนั้น

ตัวแทน จะใช้ “ความใหม่” ของรายการฝากขาย เพื่อดึงดูดให้มีการเปิดบ้านและรับข้อเสนอซื้อ

บางครั้งผู้ขายตัดสินใจที่จะเล่น “ไม้แข็ง” เมื่อได้รับข้อเสนอในช่วงระยะเวลาที่ตัวแทนเพิ่งทำการขายในช่วงสั้นๆ

โดยประเมินว่า น่าจะมีข้อเสนออื่นที่พร้อมกว่า ดีกว่าในวันหน้า

เรื่องนี้ประเมินยาก แต่บ่อยครั้งที่เราเห็นผู้ขายใช้เวลาหลายเดือนเพื่อขายบ้านในราคาที่ต่ำกว่าที่เคยได้รับข้อเสนอมา หลังจากที่ได้ปฎิเสธข้อเสนอก่อนหน้านั้นไป

ข้อคิดคือ "ไม่มีใครชนะ ถ้าผู้ขายเข้าหาการเจรจาด้วยวิธีการใส่นวมปิดการ์ดไว้ตลอดเวลา"

ปฎิบัติต่อทุกข้อเสนอซื้อด้วยความเคารพ

ผู้ซื้อเหล่านี้คือคนที่ต้องการได้บ้านของผู้ขายเป็นของเขา

เจรจาต่อรองเพื่อเงื่อนไขที่ดีที่สุด ที่เป็นไปได้  และไว้ใจการแนะนำของตัวแทนมืออาชีพ

อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

กรรมการผู้จัดการ RE/MAX GreenWay

ตัวแทนที่ปรึกษาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2537

ผมคือ Deal Maker ทั้งชีวิตและจิตวิญญาณ

ผมมีความสุขกับการได้เห็น รอยยิ้มของลูกค้า

ผมทำธุรกิจบนพื้นฐานของชื่อเสียง และการแนะนำ

สิ่งที่มีค่าที่สุดที่ลูกค้าสามารถอภินันทนาการผมคือ

การแนะนำให้คนในครอบครัว เพื่อน หรือคนที่ท่านรู้จัก

ให้ผมได้มีโอกาสในการบริการให้คำปรึกษาเรื่องการซื้อขายอสังหาฯ

โทรมาพูดคุย ได้รู้จักกันครับ

081 638 9190

Email: [email protected]